Рубрики

Домой » Новости » Аналитика » Куда вложить 5 миллионов рублей в Саратове?

Куда вложить 5 миллионов рублей в Саратове?

Если верить статистике Yandex, ближе к Новому году в запросах пользователей «Куда вкладывать деньги» происходит заметный скачок. Конечно, с декабрем 2014 года соревноваться сложно, — тогда верный ответ на главный кризисный вопрос искали сразу почти 83 тыс человека, — но уже сейчас кривая, отображающая число запросов, взяла курс на рост с обычных 20 — 25 тыс.

И это не странно, ведь вот уже 2 с лишним года нам приходится жить в состоянии экономической неопределенности. За ценами на нефть, курсом доллара и инфляционными показателями теперь следят даже люди, ранее не отличавшие демпинг от допинга. Причина на поверхности — потребители боятся за свои накопления и всеми силами пытаются их хотя бы сохранить (а в лучшем случае преумножить).

Редакция «Делового Саратова» задалась решением гипотетической задачи: куда вложить 5 миллионов рублей? Почему именно столько? По нынешнему курсу эта сумма эквивалентна $75 тыс, магическому годовому доходу, по версии Upworthy, — тому показателю, который, согласно исследованиям, делает среднестатистическую американскую семью счастливой.

Наши эксперты из различных отраслей дали свои советы и разъяснили, какие финансовые инструменты доступны жителям Саратова и области для инвестирования в конце 2016 — начале 2017-го.

invest

Банковский депозит

lokobankЭксперт:

Ирина Храпова, заместитель директора по развитию розничного бизнеса, ОО «Отделение в Саратове» Филиала «Самара», Локобанк

Доходность: от 14%

Сегодня финансовые институты предлагают массу различных программ по размещению средств частных клиентов. Действительно сложно разобраться во всех составляющих этих предложений и выбрать самые выгодные для себя. Поэтому при выборе способа вложения своих накоплений стоит опираться на четыре ключевых фактора:

1. Надежность компании

2. Гарантия сохранности ваших денег

3. Возможность воспользоваться своими деньгами, когда это необходимо

4. Доходность вложений

Надежность компании сегодня всегда можно проверить, используя официальные источники информации, и принять для себя решение, могу ли я доверять именно этой финансовой структуре. А вот три следующие фактора лучше разобрать более подробно.

Высокой доходности от депозитов ожидать не стоит

Часть денежных средств, стоит держать на депозитах — это гарантия сохранности, а также возможность всегда воспользоваться вашими деньгами при необходимости. Но высокой доходности от депозитов ожидать не стоит, т.к. средняя процентная ставка сегодня на российском банковском рынке 8-9% годовых, что просто сохраняет ваши накопления от инфляции.

deposit

Однако получить хороший доход можно. Для этого вторую часть средств, стоит разместить в инвестиционную программу, доходность по которой может значительно превысить (в два-три раза) существующие ставки по депозитам. При выборе инвестиционной программы, также стоит опираться на 3 ключевых фактора:

1. Надежность компании

2. Гарантия сохранности денежных средств

3. Способ инвестирования, от которого зависит потенциальный доход

Ваши денежные средства будут возвращены вам в полном объеме при любой ситуации. И еще один ключевой фактор — доходность. Он напрямую зависит от способа инвестирования: за счет чего формируется ваш доход? Куда сегодня наиболее выгодно вкладывать денежные средства? В ценные бумаги какого сектора, каких компаний?

Комплексное предложение от Локо-Банка с  привлекательными условиями и высоким уровнем сервиса как нельзя лучше отвечает всем вышеперечисленным требованиям.

Комплексное предложение по размещению денежных средств включает в себя заключение договора вклада «Доходная стратегия» с повышенной процентной ставкой и Договора страхования жизни с выплатой Дополнительного инвестиционного дохода.

Основные преимущества данной программы: высокая доходность, отсутствие комиссий, сумма вложений свыше 1 400 000 рублей также застрахована, прозрачность, адресность передачи средств, налоговый вычет, налоговые льготы, простота оформления.


Государственные облигации

Aton_PartnersLogo_RUS_Text    Эксперты:

   «Переход на сайт»  

%d1%84%d0%be%d1%80%d0%b2%d0%b0%d1%80%d0%b4-%d0%ba%d0%b0%d0%bf%d0%b8%d1%82%d0%b0%d0%bbЭльдар Кулушев, Владлен Коломеец, ООО «Форвард капитал», официальный партнер ИК «АТОН».

 

Доходность: от 9,4%

Наличие 5 миллионов рублей подразумевает под собой широкий круг инвестиционных возможностей для их владельца. В голову сразу приходят такие варианты, как покупка недвижимости, инвестиции в золото, открытие банковского вклада. Естественно, для определения конкретных вариантов инвестиций необходимо более глубокое понимание целей и задач, которые ставит перед собой владелец суммы. Наиболее важные критерии — это срок инвестиций, ликвидность (возможность быстро выйти в деньги), уровень доходности, приемлемый уровень риска и другие.

Одним из самых популярных вариантов инвестиций является открытие вклада в банке. Текущий год был ознаменован тем, что ставки по банковским вкладам активно снижались, причем есть понимание что данное движение продолжиться и в будущем году, вслед за снижением ключевой ставки ЦБ РФ. Для многих стал актуальным вопрос, какие существуют альтернативы банковским вкладам, с точки зрения, прежде всего сохранности денег, доходности и высокой ликвидности. Мы постараемся рассказать про возможные аналоги банковским депозитам, причем сделаем акцент на самых надежных и безрисковых вариантах вложений на финансовом рынке.

Облигации федерального займа

Для самых консервативных клиентов, которые хотят гарантий сохранности своих сбережений и получения дохода выше банковского вклада, мы рекомендуем присмотреться к российским государственным облигациям (ОФЗ). Облигация федерального займа (ОФЗ) — это долговая ценная бумага, выпускаемая нашим государством на определённый срок, в течение которого держатель облигации получает процентный доход и полную стоимость (номинал) облигации в конце срока.

В отличие от банковских вкладов, по которым государство гарантирует возврат (через АСВ) не более 1,4 млн. рублей, по этим облигациям государство обязуется выплатить полную их стоимость без каких-либо ограничений по сумме.

Поэтому ОФЗ пользуются спросом у крупных инвесторов, причем как российских, так и иностранных.

aton_2

Текущая доходность гособлигаций в рублях с погашением через полгода — 9,4% годовых, через год — 9,9%. В случае досрочного изъятия денежных средств и продажи облигаций до окончания срока их обращения, клиент не теряет процентный доход (в отличие от большинства депозитов в банке) и не несёт никаких штрафных санкций. Это особенно важно для тех инвесторов, которые хотят вложить свои свободные денежные средства на относительно короткий срок и не потерять при этом ни в процентном доходе, ни в величине процентной ставки. Открывая депозит банке, вы принимаете риск банкротства этого конкретного банка. Покупая гособлигации, вы получаете более надежный источник выплат, не зависящий ни от конкретного банка, ни от банковской системы в целом. Все российские гособлигации имеют централизованное место хранения, денежные выплаты по ним осуществляет Министерство Финансов РФ. Также важным моментом является отсутствие налога с полученного процентного дохода (купона) по гособлигациям по аналогии с банковским депозитом.

Евробонды

Если для вас, как для инвестора, важное значение имеет хранение своих накоплений в иностранной валюте (вспоминая о периодически случающихся обесценениях рубля), то размер процентных ставок по валютным вкладам в банках вас вряд ли порадует. На текущий момент самые «щедрые» крупные банки дают не более 2% годовых в долларах США, по вкладам в евро эти ставки ещё ниже.

Между тем, существуют финансовые инструменты, приносящие своим покупателям доход в валюте, в разы превышающий ставки по аналогичным банковским депозитам. Речь опять идёт об облигациях, но выпущенных не в рублях, а в иностранной валюте (в основном в долларах США). Они называются еврооблигации (евробонды) и выпускаются в соответствии с Международным правом. Этот факт делает еврооблигации одним из самых надежных финансовых инструментов, поэтому все крупнейшие мировые пенсионные фонды, суверенные национальные фонды, страховые компании и т.д. используют евробонды для сохранения и преумножения капитала.

evrobonds

Еврооблигации выпускают как сами государства, так и крупные банки, а также компании из различных отраслей экономики для оперативного привлечения большого объёма денежных средств, поэтому они имеют более привлекательную доходность по сравнению с валютными депозитами. Так, например, текущая доходность еврооблигаций одного из крупнейших российских госбанков превышает 5% годовых в долларах США. При этом, так же, как и с рублевыми облигациями, о которых речь шла выше, инвестор не теряет процентный доход при досрочной продаже еврооблигаций.

Важным аспектом является то, что при выборе валютного вклада вы ограничены только банковским сектором РФ, при инвестициях в еврооблигации вы не ограничены банками, свои «кровные» можно доверить как непосредственно РФ — купив суверенные еврооблигации страны, так и крупнейшим компаниям России, например, Газпрому, Лукойлу, Яндексу и другим.

Доходности по российским евробондам в твердой валюте в зависимости от срока размещения и кредитного качества в текущее время находятся в диапазоне 3-8% годовых. Дополнительным преимуществом еврооблигаций перед банковским вкладом является то, что это инструмент международного уровня и для инвестора, по сути, отсутствуют границы. При желании, инвестор может покупать не только российские еврооблигации, но и евробонды других стран и зарубежных компаний.

Минимальная сумма для приобретения большинства еврооблигаций — 200 000$, это делает их недоступными для широкого круга инвесторов.

Однако, выход есть – клиенты, желающие инвестировать в евробонды, могут сделать это через покупку доли в паевом инвестиционном фонде еврооблигаций (ПИФ). Подобные фонды аккумулируют деньги инвесторов в пул и инвестируют их в различные евробонды. Для покупки «ПИФа» группы АТОН «Фонд Еврооблигаций» достаточно 100 тыс. рублей, доходность по нему за 2015 год составила +31,37% в долларах США, за 10 месяцев текущего года +9,59%.

 


Недвижимость

mioni544

 

Эксперт:

Сергей Бакулин, Mioni Consulting

 

Доходность: от 8,4%

Если в инвестиционном портфеле присутствуют несколько слабо коррелирующих классов активов, это способствует снижению риска инвестиций и повышению доходности в долгосрочной перспективе. Недвижимость как раз и является тем слабо коррелирующим с акциями и облигациями активом, который улучшает прогнозную доходность портфеля инвестиций. Рассмотрим варианты инвестирования в недвижимость.

Доходность инвестирования в недвижимость слагается из двух параметров: роста стоимости cамой недвижимости и дохода от операционной деятельности за счет поступления арендных платежей. Она показывает стабильность на протяжении десятилетий.

Рассматривая текущую ситуацию на рынке как России в целом, так и отдельных регионов, включая Саратов, я бы исключил из суммарной доходности параметр роста стоимости самой недвижимости, особенно жилой, но операционный доход коммерческой недвижимости остается при определенных условиях существенным.

Контракты по долгосрочной аренде коммерческой недвижимости предполагают заложенную величину инфляции исходя из уровня роста цен. Возможность повышать арендную ставку со стороны владельцев делает инвестиции в этот сегмент недвижимости защищёнными от инфляции активами в общем портфеле инвестиций.

Жилая недвижимость

Покупка квартиры в Саратове с целью сдавать её в аренду может приносить доход, сравнимый с банковским депозитом. Доход от вложения средств в жильё, сдаваемое в аренду в Саратове, по итогам первого полугодия 2016 года — на уровне 8,4% годовых. Срок окупаемости инвестиций в жилье у нас минимальный в ПФО.

invest_nedvizh

Рост стоимости аренды жилья в Саратове наряду с невысокими ценами на продаваемые квартиры делают инвестиции в жильё в Саратове выгодными.

По данным Аналитического центра SRG, среди крупнейших городов Приволжского федерального округа по окупаемости и доходности жилой недвижимости на вторичном рынке (от сдачи в аренду) за июль Саратов стоит первым среди 10 городов ПФО, в которых проводилось исследование.

К сведению: стоимость аренды квартир в Саратове выросла за первые 6 месяцев этого года на величину от 4,4 до 16,3%.

По данным портала «Мир квартир», которые были получены по результатам первого полугодия в 59 городах России, Саратов находится на 26-ом месте по удорожанию аренды жилья: аренда однокомнатной квартиры стоит у нас около 11 172 руб. в месяц (прирост стоимости 4,4% за полгода), двухкомнатная стоит 14 721 (+15,6%), трехкомнатная – 20 609 рублей (+16,3%).

В результате аналитики SRG сделали вывод о доходности вторичной недвижимости Саратова в 8,4% (в годовом исчислении), исходя из средней стоимости квадратного метра жилья 41,7 тысяч рублей и средней ставке за 1 квадратный метр квартиры 291 рубль. Это вывело Саратов на первое место по доходности среди городов ПФО и обеспечило минимальный среди городов срок окупаемости вложений в недвижимость (на июль месяц) — 12 лет.

Сдавая жильё в аренду в Саратове, следовательно, можно рассчитывать на получение пассивного дохода в 8,4% годовых (или 3 488 рублей с одного квадратного метра).

Чтобы окупить вложения в жилую недвижимость в Самаре, Тольятти, Уфе, Нижнем Новгороде или Казани, потребуется не менее 13 лет. Дольше всего окупается жилье в Набережных Челнах, более 15-ти лет.

Речь идет, скорее всего, о так называемом операционном доходе от жилой недвижимости, формула расчета которого следующая: из полученной суммы аренды вычитаем стоимость эксплуатационных расходов и сумму налогов. Делим величину операционного дохода на стоимость покупки недвижимости и умножить результат на 100%. Полученный результат в 8-12% по настоящему времени говорит о выгодности сделанного инвестирования в недвижимость (и сопоставимо с банковским депозитом). По результатам исследования, в Саратове выгодно инвестировать во вторичное жильё, чтобы сдавать его в аренду.

К сведению: инвестировать в комнаты может быть иногда выгоднее чем в квартиры.

Как ни странно это, может быть, звучит, но финансовый результат от инвестирования в комнату в коммунальной квартире зачастую бывает выше, чем от покупки отдельной квартиры, даже в центре города.

Объясняется этот факт меньшей затраченной суммой на покупку комнаты по сравнению с квартирой и сопоставимой ценой, за которую её можно сдать (например, нескольким студентам-девушкам, снимающим жильё вскладчину).

Операционный доход от сдачи в аренду комнаты будет сопоставим и даже больше процента по банковскому депозиту. Конечно, комната должна быть расположена в «правильном» месте, интересном для квартиросъёмщиков, и у вас должны быть хорошие отношения с соседями по коммунальной квартире, иначе комната будет пустовать чаще, чем сдаваться.

Коммерческая недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость возможны в виде прямых инвестиций, через партнерства с ограниченной ответственностью (т.н. «косвенные» инвестиции, а сейчас и краудфандинг) и через инвестиционные трасты недвижимости (ПИФы или REIT).

Среди плюсов прямых инвестиций в первую очередь стоит отметить полновесный контроль над объектом инвестиций. Это управление арендными отношениями, коммерциализация, маркетинговые шаги по оптимизации издержек и решение о продаже. Именно поэтому здесь возможно получить максимальную доходность, однако это требует от владельца опыта в управлении недвижимостью и знания рынка. Неблагоприятная ситуация на рынке может сделать продажу менее прибыльной.

invest_nedizh_2

Покупка доли коммерческого объекта обеспечивает хорошую доходность в случае наличия опыта у партнеров в операциях с недвижимостью, однако акции таких партнерств, как правило, неликвидны.

Коммерческая недвижимость, по крайней мере, до кризиса, от жилой недвижимости отличалась более высокой доходностью. Арендный бизнес в сфере торговли может приносить доход до 17% годовых. Однако подобные высокодоходные активы недоступны большинству частных инвесторов из-за своей огромной рыночной стоимости.

За рубежом для приобретения лучших коммерческих объектов недвижимости множеством инвесторов давно и успешно используется механизм краудфандинга. На его основе создано множество площадок для привлечения частных инвестиций.

Создан и действует похожий российский краудфандинговый проект — это площадка Aktivo, созданная сообществом единомышленников, разделяющих идею создания единого российского marketplace коммерческой недвижимости.

Популярный за рубежом механизм крауд-инвестиций в недвижимость (real estate crowdfunding, вид пассивного дохода, а также сохранения и увеличения капитала) воплощается в России.

Благодаря краудфандинговой площадке привлекательная для частных капиталовложений область, какой является коммерческая недвижимость, стала доступной большому числу частных инвесторов. На своем сайте основатели площадки Aktivo призывают их инвестировать в наиболее привлекательную коммерческую недвижимость (с ежемесячным доходом из расчета общей доходности в 15-17% годовых).

Минимальные инвестиции для инвесторов, принятые на площадке, 500 тысяч рублей, за них можно стать совладельцем коммерческого объекта, сдаваемого в аренду. Говорят, что при минимальном участии доход инвестора может составить около 11–12% годовых. Инвестируя в недвижимость сумму в 1 миллион рублей, инвестор может рассчитывать на стабильные выплаты в размере 11–12 тысяч рублей в месяц.

Фонды (трасты) недвижимости представляют собой портфели из квартир, гостиниц, торговых центров, промышленных зданий и других объектов, сдаваемых в аренду. Портфели эти обращаются свободно на фондовой бирже.

Существует некоторое количество индексных фондов трастов недвижимости с гарантированной диверсификацией по всему рынку трастов недвижимости.

Рынок REIT обеспечивает хорошую ликвидность паев трастов недвижимости из-за роста количества фондов в разных сегментах рынка по всей стране и популярности у инвесторов.

Однако инвесторы не принимают участия в управлении трастами и за администрирование и управление своим паем им приходится платить. Цена паев трастов недвижимости бывает сильно волатильна и может не отражать реальную стоимость недвижимости.

Обладая суммой в 5 миллионов рублей, можно инвестировать в недвижимость, используя все три способа, но учитывая малую известность у нас инвестиционных трастов и партнерств, рекомендовал бы воспользоваться прямыми инвестициями в коммерческую недвижимость.

Оговоренная сумма начальных инвестиций в 5 миллионов рублей не позволяет рассматривать высоколиквидные объекты с высокой ценой выхода на рынок и высокой ликвидностью.

Генерируемая недвижимостью доходность зависит от сегмента рынка и локации

Наибольшей доходностью характеризуются торговые объекты (дающие до 10-15% годовых), объекты арендного бизнеса (торговые помещения с арендатором, доходность до 10-12%), в офисном и складском сегментах не выше 7-10%.

Срок окупаемости офисных помещений стал намного больше, чем 8 лет (критический для целесообразности вложений показатель). Данные в основном по столичному региону, но и у нас эти цифры не лучше.

Только объекты стрит-ритейла с большим трафиком могут рассчитывать сегодня на окупаемость в 5-7 лет, причем формат стрит-ритейла подходит для инвесторов любого ранга.

Повышенный спрос на объекты с подобной отличной локацией обеспечивает высокую цену продажи при относительно низком предложении.

Генерируемый арендатором доход зависит от занимаемой площади и статуса бизнес-модели, окупаемость помещений обеспечивается за срок от 8-ми лет, цены на объекты готового бизнеса в стрит-ритейле также подвержены влиянию кризиса и снизились за год в некоторых предложениях на 10% при среднем снижении арендных ставок аренды торговых помещений на 20%.

Если рассматривать вложения в квартиры на первых этажах жилых домов-новостроек, с целью их дальнейшего переоборудования и сдачи в аренду под объекты бизнеса, то их доходность не будет более 10% годовых, учитывая необходимость дополнительных вложений (в ремонт, коммуникации и прочее) и непредсказуемость арендных поступлений. Естественно, что и в этом случае первостепенным условием для успешности вложений будет удачное место расположения выбранной недвижимости (локация).

До 60% помещений на первых этажах новых домах сейчас пустует, и вряд ли это количество уменьшится в ближайшее время.

Правильный подход при выборе помещения для последующей сдачи в аренду — это дождаться заселения дома, изучить трафик и только затем принимать решение о покупке.

6 magazin_v_dome

 

Инвестируют ли сейчас в коммерческую недвижимость Саратова? Если инвестируют, то в небольшие помещения для малого бизнеса.

С появлением кризисных явлений в стране, и в нашем регионе в частности, сильно изменился способ инвестирования в коммерческую недвижимость, а также в бизнес, который следует за платежеспособным спросом.

В связи со всеобщим стремлением оптимизировать расходы на содержание недвижимости, предприниматели стремятся приобрести в собственность помещения свободного назначения, подходящие в том числе для общественного питания среднего и малого формата, зачастую в спальных районах. Эти помещения легко перестроить под требования франшизы, а при необходимости их легко сдать в аренду. Поэтому растет спрос на универсальные помещения небольшой площади (до 150 квадратных метров) на первых этажах в проходных местах с высоким трафиком.

На такие помещения я бы и рекомендовал обратить внимание начинающих и опытных инвесторов.

Сравнение доходности инвестиционных инструментов

Эксперт: Сергей Бакулин, Mioni Consulting

Под рукой у меня оказались финансовые итоги инвестиций, сделанных россиянами в 2010-2014 годах.

Результаты инвестиций составили основу рейтинга, в котором участвовали вклады (рублёвые и валютные), паевые инвестиционные фонды, недвижимость и золото.

Группой экспертов «Ренессанс Кредит» была проанализирована доходность указанных инвестиционных инструментов за период с 2010 по 2014 год. Доходность их менялась от года в год, однако общая тенденция явно прослеживается.

Итак, результаты по доходности по мере её возрастания выглядят следующим образом.

1. ПИФы в 2014 году показали доходность 17,4% годовых. Эксперты отмечают сложность правильного инвестирования в паевые фонды гражданами без знания основ работы фондового рынка. В таком случае доходность не превысит инфляции.

2. Рублевые вклады просты для инвестиций простых граждан по сравнению с валютными, однако и менее доходны. В 2014 году доходность рублевых вкладов составила 43,4%. Валютные, прежде всего долларовые, вклады показали наибольшую доходность в 155,7% на конец 2014 года.

Из-за того, что ЦБ России активно борется с темпами роста потребительских цен, за два-три года ставка перекрывает инфляцию.

3. Золото сохраняет своё значение как предмет для инвестиций благодаря показываемой из года в год доходности.

invest_zoloto

В 2014 года доходность инвестиций в золото была на уровне в 46,2%. Надо отметить, что за пять лет наблюдений доходность оказалась значительно выше — 70%.

Инвестиционную привлекательность золота подорвал кризис 2008 года.

4. Недвижимость в России традиционно занимает высшие ступени популярности у населения из-за неудовлетворенного на неё спроса в стране. Общая доходность вложений в недвижимое имущество за пять лет — 130,5%. Наверняка вложения в недвижимость россиян были бы более распространены из-за низкой волатильности дохода по годам, однако вложения ограничиваются высокой стоимостью ликвидной недвижимости для начальных инвестиций.